Jaunumi

Mainījusies pārraudzība un kontrole īpašumu vērtētāju darbībā

Veicot darījumus ar īpašumu (pirkšana/pārdošana, iznomāšana, ieķīlāšana, privatizācija, saistību piedziņa) un izmantojot īpašumu kā kapitālu (ieguldīšana komercsabiedrību pamatkapitālā, u.c.) īpašniekam un citām darījumu pusēm nepieciešams zināt īpašuma vērtību. To nosaka Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas (LĪVA) 120 sertificēti nekustamā un kustamā īpašuma, uzņēmējdarbības (biznesa) vērtētāji un 248 vērtētāju asistenti.

Līdz 2008. gadam īpašumu vērtēšanas nozarē par vērtētāju uzņēmējdarbības likumību un kvalitātes atbilstību liecināja divi dokumenti:

  1. Vērtētāja profesionālās kvalifikācijas sertifikāts, ko privātpersonām izsniedz akreditēta sertifikācijas institūcija – LĪVA Vērtētāju sertifikācijas birojs (VSB). Šis dokuments apliecina, ka personai ir zināšanas, pieredze un prasme īpašumu vērtēšanā.
  2. Licence nekustamā īpašuma vērtības noteikšanai, ko komersantiem (juridiskās personas un individuālie komersanti) līdz 2008. gada 1. janvārim izsniedza LR Tieslietu ministrijas Licencēšanas komisija, kuras darbību nodrošināja Valsts zemes dienests. Šis dokuments apliecināja, ka komercdarbība tiek veikta likumīgi, komersants spēj nodrošināt kvalitatīvu novērtējumu (viņš nodarbina vismaz vienu sertificētu vērtētāju), komersanta darbība tiek pārraudzīta un licencēšanas prasību neatbilstības gadījumā licences darbība tika apturēta.
          2008. gada 1. janvārī spēku zaudēja likums „Par valsts zemes dienestu”, kura 7. pants noteica, ka VZD, pamatojoties uz LR MK noteikumiem, veic komersantu licencēšanu nekustamā īpašuma tirgus vērtības noteikšanai. Uz šī likuma pamata Ministru kabinets bija izdevis 2006. gada 26. septembra noteikumus Nr. 800 „Kārtība, kādā veic licencēšanu nekustamā īpašuma tirgus vērtības noteikšanai”.
           Zaudējot spēku augšminētajam likumam, pārstāja darboties arī MK noteikumi. Līdz ar to kļuva nederīgas LR Tieslietu ministrijas izsniegtās licences, jo vairs nepastāv institūcija (minētā Tieslietu ministrijas Licencēšanas komisija), kas nodrošināja licenču izmantotāju regulāru pārraudzību, kā to noteica MK noteikumi.
          Neizstrādājot jaunu tiesisko mehānismu vērtēšanas komercdarbības licencēšanas un uzraudzības turpināšanai, Tieslietu ministrija ir atzinusi par nelietderīgu turpmāku vērtēšanas komercdarbības licencēšanu. Kā argumentus šādam lēmumam Tieslietu ministrija min to, ka a) valsts samazina komercdarbības ierobežojumus; b) vērtētāji, kurus nodarbina komersanti – juridiskās personas vai kuri strādā kā individuālie komersanti, tiek sertificēti un pārraudzīti akreditētā institūcijā - LĪVA (tās sastāvā esošais Vērtētāju sertifikācijas birojs).
          Sertificētu vērtētāju darbības regulāra pārraudzība tiešām pastāv. Tomēr asociācija, būdama sabiedriska profesionāla organizācija, nav tiesīga pārraudzīt komersantu, kā juridisku personu darbību, ja šis komersants nav asociācijas biedrs. Šādā situācijā, vadoties no citu profesiju (grāmatvedība, advokatūra, mākleri) pieredzes, jāsecina, ka, pārtraucot vērtēšanas komercdarbības regulāciju (sertifikācija/licencēšana, pārraudzība), šī komercdarbība var nonākt pašplūsmā, kļūstot nepārskatāmai un nevadāmai. Īpašu aktualitāti jautājums iegūst šī brīža ekonomiskajā situācijā, kad arī īpašumu tirgus ir krītošs un cenas turpina pazemināties.
          Lai nepazeminātos vērtētāju darba kvalitāte un vērtētāja profesijas prestižs, vērtētāju - komersantu profesionālajā darbībā jānodrošina vērtēšanas standartu un profesionālās ētikas normu ievērošana. Papildus jāatzīmē, ka sabiedrībā un valsts institūcijās kādam jāpārstāv un jāaizstāv profesijas intereses, nepieciešams arbitrs ar komersantu veiktajiem īpašumu novērtējumiem saistītajos strīdos un sūdzībās.
           Šādos apstākļos LĪVA, būdama vienīgā vērtētāju profesionālās atestācijas institūcija valstī, rūpējoties par vērtētāju darba kvalitātes un profesijas reputācijas saglabāšanu, 2008. gada sākumā aptaujāja lielākos novērtējumu pasūtītājus (VAS „Valsts nekustamie īpašumi”, Latvijas Komercbanku asociācija, Rīgas pilsētas dome), valsts institūcijas, lielākās vērtēšanas firmas. Tika lūgts izteikt priekšlikumus rīcībai sakarā ar vērtēšanas komercdarbības licencēšanas pārtraukšanu.
          Ņemot vērā aptaujāto vērtējumu pasūtītāju, komersantu un institūciju vienoto viedokli par nepieciešamību nodrošināt vērtētāju – komersantu darbības pārraudzību un kontroli, LĪVA šī gada augustā ierosināja visiem valstī strādājošiem vērtētājiem – komersantiem (komercsabiedrības un individuālie komersanti) apvienoties, iestājoties LĪVA kā asociētiem biedriem. Tad asociācija uz sabiedrisko organizāciju likuma pamata var veikt vērtētāju komercdarbības atestāciju un sekojošu pārraudzību, tā nodrošinot vienotu vērtēšanas profesionālo standartu un ētikas normu ievērošanu šajā komercdarbības nozarē, pārstāvēt un aizstāvēt savu biedru intereses sabiedrībā un valsts institūcijās.
          Šo mērķu sasniegšanai LĪVA izstrādāja attiecīgus iekšējos dokumentus - noteikumus „Par juridisko personu darbības uzraudzības un kontroles kārtību nekustamo īpašumu vērtēšanā” un nolikumu par „Kompetences uzraudzības biroju”.
           Šie dokumenti paredz Tieslietu ministrijas Licencēšanas komisijas licences aizvietot ar LĪVA izsniegtu Kompetences sertifikātu nekustama īpašuma tirgus vērtēšanā. Komersantu kompetences izvērtēšanā LĪVA pamatā tiek saglabāti līdzšinējie, Tieslietu ministrijas Licencēšanas komisijas līdz 2008. gada 1. janvārim pielietotie kritēriji. Saglabātas un uzsvērtās tās prasības, kuras attiecas uz darba kvalitātes nodrošināšanu un profesionālās ētikas normu ievērošanu.
          Asociācijā ir izveidota un kopš 2008. gada septembra strādā jauna struktūrvienība – Kompetences uzraudzības birojs. Birojs pārzina ar vērtēšanas komercdarbību saistītos jautājumus – komersantu uzskaiti un to kompetences izvērtēšanu (sertifikāciju), vienoto vērtēšanas komercdarbības aktualitāšu apzināšanu un risināšanu, sūdzību izskatīšanu u.c. jautājumus. Biroja sastāvā ir divi vērtētāju-komersantu pārstāvji un pa vienam pārstāvim no Valsts zemes dienesta, VAS „Valsts nekustamie īpašumi”, Rīgas pilsētas Domes un vērtētāju asociācijas. Kompetences uzraudzības birojs nedublē LĪVA VSB (vērtētāju/fizisku personu sertifikācijas biroja) darbu, bet cieši ar to sadarbojas.
           Šobrīd LĪVA kā asociētie biedri ir iestājušies 30 komersanti, kuri nodarbojas ar īpašumu vērtēšanu. Apvienoties profesionālajai darbībai, līdzīgi, kā to dara citu brīvo profesiju komersanti, ir uzaicināti visi Latvijā praktizējošie un darbību uzsākošie vērtētāji-komersanti.
          Līdz 2009. gada 1. janvārim LĪVA Kompetences sertifikātus ir ieguvuši 26 komersanti, kuri ir asociācijas biedri un var nodrošināt Latvijas vērtēšanas standartiem un LĪVA izvirzītajām profesionālajām un ētikas normām atbilstošu vērtēšanas darbu.
          Ja komersantam nav šāds Kompetences sertifikāts, tas liecina, ka komersants nav LĪVA biedrs un asociācija neuzņemas atbildību par šo komersantu darbību. LĪVA nav informācija par šo komersantu darbību, jo tai nav tiesiska pamata pieprasīt informāciju, jeb veikt citas pārraugošas darbības. Pat tad, ja komersants klientam var uzrādīt līdz 01.01.2008. izsniegtu Tieslietu ministrijas Licencēšanas komisijas licenci nekustamā īpašuma vērtības noteikšanai, nav garantijas par izpildāmo darbu kvalitāti. Laikā pēc licences izsniegšanas komercsabiedrībā un tās darbībā var būt notikušas tādas izmaiņas, kas vairs nenodrošina vērtēšanas kvalitāti, jeb komersants vairs neatbilst prasībām, kādas tika izvirzītas licences izsniegšanas brīdī.
           Asociācija aicina visus vērtētāju pakalpojumu izmantotājus valstī ievērot, ka turpmāk vērtēšanas standartiem atbilstošu vērtēšanas darba kvalitāti var nodrošināt tikai tie komersanti, kuri ir veikuši profesionālās darbības pāratestāciju – saņēmuši LĪVA Kompetences sertifikātu nekustamā īpašuma vērtēšanai. Izsniedzot šādu sertifikātu, asociācija apliecina, ka komersants nodarbina kvalificētus (sertificētus) vērtētājus, tam ir kvalitatīvam darbam nepieciešamās informācijas bāzes, programmatūra, ka komersants vērtēšanu var veikt atbilstoši vērtēšanas standartiem un labākajai vērtēšanas praksei.
Informāciju par vērtētāju – komersantu sertifikāciju var saņemt Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijā, Rīgā, Elizabetes ielā 65 – 7, tel. 67288844, kā arī asociācijas mājas lapā www.vertetaji.lv